부동산 거래시 양도소득세 매수인 부담 약정

부동산 거래 경험이 많지 않은 나에게, 부동산을 매매하면서 매도인이 부담해야 할 양도소득세를 매수인이 대신 부담하는 조건으로 부동산 매매계약을 체결하는 경우가 많다는 사실 자체가 신기했다. 

 

이 경우, 당연히 계약서에 해당 의무 관계가 어떻게 정확하게 정리하였는지가 추후 발생할 수 있는 분쟁을 최소화하는 데 필요한 일이 될 것이다. 일반적인 매도인의 입장에서 매수인이 양도소득세까지 지불하게 된다는 사실 자체만으로도 만족스러워 까다롭게 계약서를 작성하지 않게 되는 경우도 있을 것이고, 매수인 입장에서도 양도소득세만 지불하면 되었지 자진신고 납부 라든지 자진 신고 납부를 제대로 이행하지 않아 부과된 가산세까지 납부하게 될 수 있다는 사실을 미처 체크하지 못하고 어영부영 넘어가게 되는 경우도 생길 가능성이 크다.

 

 

아래와 같이, 양도소득세 매수인 부담 시 보편적으로 쓰이게 되는 계약서 문구들을 알아두고 각 문구들이 가지는 해석상의 차이를 알고 있다면 양도세 부담과 관련해서 발생할 수 있는 머리가 복잡해 지는 사건들을 미리 방지할 수 있을 것이다.

 

1. 양도소득세 매수인 부담 약정

부동산을 매매할 때에 기본적으로 매도자 쪽에 양도소득세(이에 부대 되는 지방소득세 포함)와 부가가치세(단 토지는 면세) 부담이 생긴다. 그러나, 거래 과정에서 발생하는 양도소득세 등을 매수인이 부담하게 하는 약정 또한 유효하다(대판93다296).

 

2. 양도소득세 매수인 부담 약정 조항

부동산 매도자가 전략적으로 우위에 있을 때에는 매도가액을 높이는 방안을 채택할 수 있다. 그리고 양도소득세를 매수인이 부담하게 하는 방안을 선택할 수도 있다. 두번째의 경우,

 

(1) 매매계약서 매매대금 부분에 ① “매매계약에 따른 양도소득세와 지방소득세는 매수인이 별도로 추가 부담한다”; ② 양도소득세(지방소득세 포함)는 잔금지급 시에 매수인이 부담한다; 혹은

 

(2) 매매계약서 특약 부분에 ③ 부동산 매매에 따른 소득세(지방소득세 포함)는 매수인이 부담한다. 고 기재하면 된다.

 

 

3. 해설

①을 채택하면 매수인은 매도인의 이름으로 법정 신고납부 기간 내에 양도소득세와 지방소득세를 매도인에게 지급하거나 자진신고 납부하여야 하고 이를 이행하지 않으면 매도인은 매매계약을 해제할 수 있다(대판93다19108, 90다카27471).

 

②를 채택하면 매수인은 잔금 지급 시에 양도소득세 및 지방소득세까지 이행 제공해야만 소유권 이전등기를 넘겨받을 수 있는 동시이행 관계에 있게 된다(대판92다56490, 94다27977).

 

③은 단순한 특약 기재만으로 소유권 이전등기 서류 교부와 동시이행 관계에 있다고 할 수 없고 소득세만 별도로 청구해야 한다(대판 92다 56490, 94다27977).

 

4. 판례

(1) 매수인 입장에서 양도소득세 등을 부담하기로 약정하였으나 그 부담세액이 계약 당시의 예상을 현저히 초과하고 만일 이러한 상황을 알았다면 계약을 하지 않았으리라고 인정되는 경우에는 계약내용의 중요 부분의 착오로 보아 매매계약을 취소할 수 있을 것이다(대판93다24810).

 

(2) 양도소득세 자진 신고 납부를 매수인이 하기로 특약을 한 것이 아니라면 매도인이 자진 신고 납부를 제대로 이행하지 아니하여 부과된 가산세는 매수인에게 청구할 수 없다(대판90다카11278).

 

(3) 양도인은 매매대금을 모두 지급받을 때에 양도시기가 되므로 이때를 기준으로 양도소득세 신고납부를 하여야 하고(대판94누8785), 양도소득세를 추가로 지급받으면 추가 지급받은 금액을 양도가액에 포함시켜서 수정신고를 해야 하고, 이를 이행하지 않으면 가산세를 부과당하게 된다.

 

(4) 양도소득세를 매수인이 부담하기로 하는 매매계약을 체결할 때, 당초 매매대금에 매도인 대신 매수인이 부담하게 되는 양도소득세 금액을 합한 금액이 양도가액이 된다. 따라서, 매매계약을 체결하는 과정에서 매수인이 대신 부담할 양도소득세 금액을 정확하게 특정한 특약을 계약서에 기재할 필요가 있다.

 

 

 

When a deal in real estate is made, the vendor shall pay for capital gains tax (incl. local income tax accrued accordingly)(“Tax”). However, this obligation of Tax payment could be transferred to the buyer if and when the vendor and the buyer so agree and the sales agreement of the real estate specifies that such obligation is upon the buyer.

 

The vendor could choose either adding this Tax amount to the sales price or making the buyer pay for the Tax. If the vendor choose the later, this could be said in the sales agreement as follows:

 

In a ‘payment’ article, (i) the buyer shall additionaly pay for Tax accrued on the sale of the real estate; (ii) upon the payment of the balance, the buyer shall pay for capital gains Tax accrued on the sale of the real estate; or

 

In a ‘special agreement’ article, (iii) the buyer shall pay for capital gains Tax accrued on the sale of the real estate.

 

In case of (i), the buyer should either ①deliver the amount of the Tax to the vendor or ②report and pay the Tax to the government authority on behalf of the vendor within a statutory period. If the buyer fails, the vendor is entitled to terminate the sales agreement.

 

In case of (ii), only when the buyer completes to pay for the Tax, the buyer is legally entitled for the ownership transfer registration of the real estate.

 

In case of (iii), this special agreement article cannot provide the buyer with the legal right for the ownership transfer registration even if the buyer completes to pay for the Tax. The vendor and the buyer should be specified regarding the payment of the Tax.